Der französische Immobilienmarkt hat im Jahr 2024 eine Korrekturphase durchlaufen, nachdem er zwei Jahre lang einen deutlichen Rückgang erlebt hat. Die Transaktionsvolumina blieben niedrig, die Preise passten sich in unterschiedlichem Tempo je nach Region an, und mehrere gesetzliche Texte haben die Spielregeln für Mietinvestoren geändert. Das Verständnis dieser Mechanismen ermöglicht es, echte Chancen von Ankündigungseffekten zu unterscheiden.
Wiedereingliederung der Abschreibungen LMNP: ein steuerliches Risiko beim Verkauf
Die Wettbewerber erläutern ausführlich die Kreditzinsen und die Preise pro Quadratmeter. Ein Thema bleibt jedoch unterbeleuchtet: die Änderung des Gewinnbesteuerungsregimes für nicht-professionelle möblierte Vermieter (LMNP) im Realwert.
Für Übertragungen, die ab dem 15. Februar 2025 durchgeführt werden, werden die abgezogenen Abschreibungen in die Berechnung des Gewinns wieder eingerechnet. Konkret sieht sich ein Investor, der seine Immobilie über mehrere Jahre abgeschrieben hat, bei der Veräußertung mit einer höheren Steuerbasis konfrontiert. Der steuerliche Vorteil, der während der Nutzung erzielt wurde, wird beim Verkauf teilweise zurückgefordert.
Diese Entwicklung verändert die Rahmenbedingungen für jede Kauf- und Verkaufsstrategie im Bereich der möblierten Vermietung. Ein Investor, der plante, nach zehn Jahren Abschreibung zu verkaufen, muss nun diese steuerliche Mehrbelastung in seine Berechnung der Nettorendite einbeziehen. Um alle Informationen über Services Immo zu erhalten, bleibt die Verfolgung dieser regulatorischen Entwicklungen ein nützlicher Reflex, bevor man einen Vorvertrag unterschreibt.
Das LMNP-Regime im Realwert bleibt in der Haltephase vorteilhaft, aber die Gesamtrentabilität muss über den gesamten Zyklus hinweg berechnet werden, einschließlich Kauf, Nutzung und Verkauf.
Gesetz Le Meur und touristische Vermietung: eine Verschärfung, die die Vermietung neu gestaltet
Das Gesetz Le Meur hat den Rahmen für nicht klassifizierte Ferienwohnungen grundlegend geändert. Für die ab 2025 erzielten Einnahmen sinkt der Mikro-BIC-Abzug von 50 % auf 30 %, mit einer Einkommensobergrenze von 15.000 Euro. Die Gemeinden haben auch die Möglichkeit, die maximale Dauer der touristischen Vermietung einer Hauptwohnung von 120 auf 90 Tage pro Jahr zu reduzieren.
Für einen Eigentümer, der seine Wohnung auf einer Plattform wie Airbnb ohne Klassifizierung vermietet hat, ist der steuerliche Verlust direkt. Der reduzierte Abzug bedeutet ein höheres zu versteuerndes Einkommen bei konstanten Einnahmen.
Abwägung zwischen touristischer Vermietung und klassischem Mietvertrag
Diese Verschärfung zwingt einen Teil der Eigentümer, sich auf langfristige Vermietung oder Mobilitätsmietverträge umzustellen. Die Berechnung hängt vom lokalen Markt ab:
- In angespannten touristischen Gebieten (Küstenregionen, Bergstationen) kann die saisonale Rendite die erhöhte Besteuerung noch ausgleichen, vorausgesetzt, man erhält eine Klassifizierung der möblierten Wohnung
- In Mittelstädten wird die unmöblierte oder klassische möblierte Vermietung wieder wettbewerbsfähig, mit einer geringeren Leerstandsquote und einer vereinfachten Verwaltung
- Die Gemeinden, die die Reduzierung auf 90 Tage anwenden, machen die gemischte Vermietung (Hauptwohnung und teilweise saisonale Vermietung) deutlich weniger rentabel
Ein Investor, der 2024-2025 in den Markt eintritt, muss die lokale Regulierung überprüfen, bevor er seine Betriebsart wählt.
DPE und thermische Durchlässe: der Abschlag als Kaufhebel
Wohnungen, die im Energieeffizienzdiagnose mit G klassifiziert sind, dürfen ab dem 1. Januar 2025 nicht mehr vermietet werden. Die mit F klassifizierten Wohnungen folgen 2028, und die mit E 2034. Dieser Zeitplan erzeugt Verkaufsdruck auf energieintensive Immobilien, mit Abschlägen, die im Vergleich zu besser bewerteten Immobilien signifikante Niveaus erreichen können.
Der DPE ist zu einem eigenständigen Investitionskriterium geworden, nicht nur ein Verwaltungsdokument. Die Abwägung betrifft vier Variablen: den abgeschlagenen Kaufpreis, die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten, die Dauer der Leerstandszeit während der Arbeiten und den Wiederverkaufswert nach der Neubeurteilung.
Vorsichtsmaßnahmen vor dem Kauf eines thermischen Durchlasses
Der Kauf einer G- oder F-Wohnung mit der Absicht, sie zu renovieren, kann einen echten Gewinn generieren, aber das Risiko konzentriert sich auf die Kostenschätzung der Arbeiten. Eine Außendämmung, ein Wechsel des Heizsystems oder der Austausch von Fenstern stellen erhebliche Posten dar, deren Kosten stark je nach Gebäudeconfiguration variieren.
Ein vorhergehendes Energieaudit ermöglicht es, die tatsächlichen Kosten für den Übergang zu einer Klasse D oder C zu schätzen. Ohne diesen Schritt kann der Abschlag beim Kauf durch unterbewertete Arbeiten aufgezehrt werden.
Immobilienkredite und Zugang zur Finanzierung: ein Markt mit zwei Geschwindigkeiten
Die Produktion von Wohnkrediten ohne Umschuldungen ist 2025 um 33 % gestiegen, ein Zeichen für eine echte Erholung der Bankaktivitäten. Diese Erholung kam eher den Ersterwerbern zugute als den Mietinvestoren. Der Anteil der Mietinvestitionen an der Kreditproduktion ist auf 12 % gefallen, was einen Rückgang um drei Punkte im Jahresvergleich bedeutet.
Die Banken bevorzugen die Anträge für Hauptwohnsitze, mit wettbewerbsfähigeren Zinssätzen und flexibleren Kreditvergabebedingungen für dieses Kreditnehmerprofil. Ein Mietinvestor sieht sich höheren Eigenkapitalanforderungen und leicht höheren Zinssätzen gegenüber.
Folgen für die Investitionsstrategie
Dieses Ungleichgewicht beim Zugang zu Krediten hat konkrete Auswirkungen auf den Markt: weniger Investoren konkurrieren um Mietobjekte, was die Preise in bestimmten Segmenten unter Druck halten kann. Für einen Käufer mit ausreichendem Eigenkapital stellt dieses Fenster einen günstigen Verhandlungsrahmen dar.
- Mittelstädte mit stabiler Mietnachfrage (universitär, hospitalär, administrativ) bieten höhere Bruttorenditen als Metropolen
- Neubauten haben weiterhin Schwierigkeiten, mit einem kontinuierlichen Rückgang der Produktion, was die Preise für renovierte Bestandsimmobilien stützt
- In angespannten Gebieten bleibt die Leerstandsquote sehr niedrig, was die Mietströme selbst bei moderater Bruttorendite absichert
Der Immobilienmarkt von 2024-2025 belohnt Investoren, die den aktuellen steuerlichen Rahmen beherrschen und die Energiekosten in ihre Gleichung einbeziehen. Die Preiskorrektur ist nicht einheitlich, die Mietregeln haben sich geändert, und der Kredit spielt nicht mehr die gleiche Hebelwirkung wie vor 2022. Ein gut abgestimmter Kauf in Bezug auf diese drei Parameter bleibt eine solide Investition auf mittlere Sicht.
