De Franse vastgoedmarkt heeft in 2024 een correctiefase doorgemaakt na twee jaar van aanzienlijke dalingen. De transactievolumes zijn laag gebleven, de prijzen zijn aangepast met variabele snelheden afhankelijk van de regio’s, en verschillende wetgevende teksten hebben de spelregels voor huurinvesteerders veranderd. Het begrijpen van deze mechanismen maakt het mogelijk om echte kansen te onderscheiden van aankondigingseffecten.
Herintegratie van afschrijvingen LMNP: een fiscaal risico bij verkoop
Concurrenten geven uitgebreid informatie over kredietpercentages en prijzen per vierkante meter. Eén onderwerp blijft onderbelicht: de wijziging van het meerwaarderegime voor niet-professionele verhuurders (LMNP) op basis van werkelijke kosten.
Voor transacties die plaatsvinden vanaf 15 februari 2025, worden de afschrijvingen die zijn afgetrokken weer geïntegreerd in de berekening van de meerwaarde. Concreet betekent dit dat een investeerder die zijn eigendom jarenlang heeft afgeschreven, zijn belastbare basis ziet toenemen bij verkoop. De fiscale winst die tijdens de exploitatie is behaald, wordt gedeeltelijk teruggenomen bij de verkoop.
Deze ontwikkeling verandert de spelregels voor elke strategie van kopen en verkopen in de verhuur. Een investeerder die van plan was om na tien jaar afschrijving te verkopen, moet nu deze fiscale meerkost in zijn berekening van de netto-rendabiliteit opnemen. Voor alle informatie over Services Immo blijft het volgen van deze regelgevende evoluties een nuttige reflex voordat een compromis wordt ondertekend.
Het LMNP-regime op basis van werkelijke kosten blijft voordelig in de aanhoudingsfase, maar de totale rendabiliteit moet worden berekend over de volledige cyclus, inclusief aankoop, exploitatie en verkoop.
Wet Le Meur en toeristische verhuur: een verstrenging die de verhuurmarkt herschikt
De wet Le Meur heeft het kader voor niet-geclassificeerde toeristische verhuur grondig gewijzigd. Voor de inkomsten die vanaf 2025 worden ontvangen, daalt de micro-BIC vrijstelling van 50 % naar 30 %, met een omzetplafond van 15.000 euro. Gemeenten hebben ook de mogelijkheid om de maximale duur van toeristische verhuur van een hoofdverblijf van 120 naar 90 dagen per jaar te verlagen.
Voor een eigenaar die zijn appartement verhuurde op een platform zoals Airbnb zonder classificatie, is het fiscale verlies direct. De verlaagde vrijstelling betekent een hoger belastbaar inkomen, bij constante inkomsten.
Arbitrage tussen toeristische verhuur en klassieke huur
Deze verstrenging dwingt een deel van de eigenaren om zich opnieuw te positioneren naar lange termijn verhuur of mobiliteitscontracten. De berekening hangt af van de lokale markt:
- In drukke toeristische gebieden (kust, bergstations) kan het seizoensrendement de verhoogde belasting nog steeds compenseren, op voorwaarde dat er een classificatie van het meubilair wordt verkregen
- In middelgrote steden wordt de ongemeubileerde of klassieke gemeubileerde verhuur weer competitief, met een lagere leegstand en een vereenvoudigd beheer
- Gemeenten die de verlaging naar 90 dagen toepassen, maken gemengde verhuur (hoofdverblijf en gedeeltelijke seizoensverhuur) aanzienlijk minder rendabel
De investeerder die de markt betreedt in 2024-2025 moet de lokale regelgeving controleren voordat hij zijn exploitatiemethode kiest.
DPE en thermische doorlatendheid: de korting als aankoophefboom
Woningen die geclassificeerd zijn als G volgens het energieprestatiecertificaat kunnen vanaf 1 januari 2025 niet meer worden verhuurd. Woningen die geclassificeerd zijn als F volgen in 2028, en die als E in 2034. Deze tijdlijn creëert een verkoopdruk op energie-intensieve eigendommen, met kortingen die aanzienlijke niveaus kunnen bereiken in vergelijking met beter beoordeelde eigendommen.
De DPE is een volwaardig investeringscriterium geworden, niet alleen een administratief document. De arbitrage betreft vier variabelen: de verlaagde aankoopprijs, de kosten van energierenovaties, de duur van de leegstand tijdens de werkzaamheden, en de verkoopwaarde na herclassificatie.
Voorzorgsmaatregelen voordat u een thermische doorlatende woning koopt
Een woning van klasse G of F kopen met de intentie om te renoveren kan een reële meerwaarde genereren, maar het risico ligt bij de kostenraming van de werkzaamheden. Een isolatie aan de buitenkant, een verandering van verwarmingssysteem of het vervangen van ramen zijn zware posten waarvan het bedrag sterk varieert afhankelijk van de configuratie van het gebouw.
Een voorafgaand energie-audit maakt het mogelijk om de werkelijke kosten van de overstap naar klasse D of C te schatten. Zonder deze stap kan de korting bij aankoop worden geabsorbeerd door onderschatte werkzaamheden.
Hypotheek en toegang tot financiering: een markt met twee snelheden
De productie van hypotheken zonder heronderhandelingen is in 2025 met 33 % gestegen, een teken van een echte heropleving van de bancaire activiteit. Deze heropleving heeft meer voordeel opgeleverd voor starters dan voor huurinvesteerders. Het aandeel van de huurinvesteringen in de productie van kredieten is gedaald tot 12 %, wat drie punten minder is in een jaar.
De banken geven de voorkeur aan dossiers van hoofdverblijven, met meer competitieve tarieven en soepelere voorwaarden voor dit type kredietnemer. Een huurinvesteerder wordt geconfronteerd met hogere eigenvermogenseisen en iets hogere tarieven.
Gevolgen voor de investeringsstrategie
Dit onevenwicht in de toegang tot krediet heeft een concreet effect op de markt: minder investeerders in concurrentie op huurwoningen, wat de prijzen in bepaalde segmenten onder druk kan houden. Voor een koper met voldoende eigen middelen vertegenwoordigt dit venster een gunstige onderhandelingscontext.
- Middelgrote steden met een stabiele huurvraag (universitair, ziekenhuis, administratief) bieden hogere bruto rendementen dan de metropolen
- De nieuwbouw blijft in moeilijkheden, met een voortdurende daling van de productie, wat de prijzen van gerenoveerde oude woningen ondersteunt
- De drukke gebieden behouden een zeer laag leegstandpercentage, wat de huurstromen veiligstelt, zelfs met een gematigd bruto rendement
De vastgoedmarkt van 2024-2025 beloont investeerders die de recente fiscale kaders beheersen en die de energiekosten in hun berekening opnemen. De prijscorrectie is niet uniform, de verhuurregels zijn veranderd, en de kredietverlening speelt niet meer dezelfde hefboomrol als voor 2022. Een goed afgestelde aankoop op deze drie parameters blijft een solide investering op middellange termijn.
