Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Umstrukturierung. Das Ende des Pinel-Programms am 31. Dezember 2024, die steuerliche Reform der möblierten Vermietung und die schrittweise Rückkehr der Käufer nach zwei Jahren Preisberichtigung verändern die Investitionsstrategien. Für diejenigen, die ihr Vermögen durch Immobilien entwickeln möchten, funktionieren die Maßstäbe von gestern nicht mehr ganz.
Steuerliche Aspekte der Vermietungsinvestitionen nach dem Ende des Pinel
Seit dem 1. Januar 2025 ist es nicht mehr möglich, eine neue Investition im Rahmen des Pinel-Programms zu starten. Die Regierung hat kein gleichwertiges Programm für Privatpersonen im Neubau geschaffen. Diese Entscheidung markiert einen klaren Bruch mit der Logik, die seit 2014 galt, als ein schlüsselfertiger Steuervorteil die Mehrheit der Erstinvestoren in den Neubau lenkte.
Es gibt Alternativen, aber sie erfordern eine feinere Strukturierung. Der LMNP-Status (nicht professioneller möblierter Vermieter) bleibt zugänglich. Das Denormandie-Programm zielt auf Bestandsimmobilien mit Renovierungsbedarf in bestimmten Gemeinden ab. Der Immobilienverlust ermöglicht es, Renovierungskosten von den Mieteinnahmen abzuziehen. Der Intermediäre Wohnungsbau (LLI), unterstützt von institutionellen Investoren, öffnet ebenfalls den Weg für SCPI, die auf dieses Segment ausgerichtet sind.
Die steuerliche Optimierung basiert nun auf der juristischen Strukturierung (SCI mit IS, LMNP, Teilung) anstelle eines einzigartigen Programms. Dies ist ein Paradigmenwechsel für Investoren, die es gewohnt sind, ein Kästchen in ihrer Steuererklärung anzukreuzen. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren hinsichtlich der Zugänglichkeit dieser Strukturen für einen nicht begleiteten Investor.
Bevor man sich in ein Erwerbsprojekt stürzt, kann es nützlich sein, die Website Investissement Patrimoine zu besuchen, um die verfügbaren Ansätze je nach Ihrer Situation zu vergleichen.
Reform der möblierten Vermietung und Auswirkungen auf den Gewinn
Artikel 84 des Finanzgesetzes für 2025 hat die Berechnung des Gewinns beim Verkauf von nicht professionell möblierten Immobilien geändert. Die während der Vermietungsperiode abgezogenen Abschreibungen werden nun in die Berechnung des zu versteuernden Gewinns reintegriert. Mit anderen Worten, der steuerliche Vorteil, der in der Haltephase erzielt wurde, schlägt sich teilweise in der Steuerrechnung beim Verkauf nieder.
Diese Änderung betrifft direkt die Investoren, die auf den LMNP gesetzt haben, um wenig besteuerte Einnahmen und vorteilhafte Verkäufe zu kombinieren. Die Struktur bleibt in bestimmten Fällen relevant, aber die Berechnung der Nettorendite muss die Steuerlast beim Verkauf bereits in der Erwerbsphase berücksichtigen. Eine Investition, die auf acht oder zehn Jahre angelegt ist, hat nicht dasselbe steuerliche Profil wie eine Investition über zwanzig Jahre mit dieser neuen Gegebenheit.
Die genaue Tragweite dieser Maßnahme wird weiterhin unterschiedlich interpretiert, je nach den Ratschlägen der Vermögensverwalter. Erste Rückmeldungen zeigen, dass die am besten vorbereiteten Investoren diejenigen sind, die bereits eine lange Haltedauer eingeplant hatten.
Mietdruck und Rentabilität in mittelgroßen Städten
Der Mangel an Mietwohnungen verschärft sich in mehreren französischen Agglomerationen. Der Rückgang des Neubaus, kombiniert mit dem Ausscheiden vieler Immobilien aus dem Mietmarkt (energetische Sanierung, Verbot der Vermietung von energetisch ineffizienten Wohnungen), verringert das verfügbare Angebot. Die Mieten steigen in angespannten Gebieten, einschließlich in mittelgroßen Städten, die lange als sekundäre Märkte galten.
Für einen Investor verändert dieser Druck die Rentabilitätsgleichung. Eine Immobilie in einer mittelgroßen Stadt mit einem aktiven Mietmarkt kann eine höhere Mietrendite bieten als in einer großen Metropole, wo die Erwerbspreise trotz der jüngsten Korrektur hoch bleiben. Drei Kriterien sollten vor einer Entscheidung analysiert werden:
- Die Leerstandsquote in der anvisierten Gemeinde, die die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum vor Ort widerspiegelt
- Die lokale demografische und wirtschaftliche Dynamik (Präsenz von Arbeitgebern, Infrastrukturprojekte, Hochschulstandorte)
- Der Zustand des bestehenden Bestands und der Anteil an Wohnungen der Klassen F oder G, die sowohl Renovierungsmöglichkeiten als auch regulatorische Einschränkungen signalisieren
Die Bruttorentabilität reicht nicht mehr aus, um eine Investition zu bewerten. Die Wohnungseigentümergebühren, die Grundsteuer, die Kosten für eventuelle energetische Sanierungsarbeiten und das Risiko von Mietausfällen müssen von Anfang an in die Berechnung einfließen.
SCPI und Diversifizierung des Immobilienvermögens
Die SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) erleben nach einer Phase des Zweifels, die durch die Korrektur der Anteile bei einigen Akteuren verursacht wurde, eine Wiederbelebung des Interesses. Die Mittelzuflüsse steigen wieder, unterstützt von diversifizierten oder spezialisierten SCPI in Segmenten wie Gesundheit, Logistik oder LLI.
Der Hauptanziehungspunkt der SCPI für einen Vermögensinvestor liegt in der Risikomultiplikation. Anstatt sein Kapital auf eine einzige Immobilie zu konzentrieren, verteilt die Papier-Immobilie die Exposition auf mehrere Dutzend, sogar Hunderte von Immobilien und Mietern. Der Einstiegspreis, der deutlich niedriger ist als bei einem direkten Kauf, ermöglicht es auch, ohne Immobilienkredit zu investieren.
Die Grenzen sind bekannt: geringere Liquidität als bei einer finanziellen Anlage, Verwaltungskosten, die die Nettorendite belasten, und Abhängigkeit von den Entscheidungen der Verwaltungsgesellschaft. Die verfügbaren Daten erlauben nicht den Schluss, dass SCPI langfristig systematisch besser abschneiden als direkte Investitionen. Sie sind ein Diversifizierungsinstrument, kein Ersatz.
Hebeleffekt des Kredits und Kreditfähigkeit im Jahr 2025
Nach dem brutalen Anstieg der Zinssätze zwischen 2022 und 2023 hat sich die Kosten für Immobilienkredite stabilisiert. Diese Stabilisierung gibt den investierenden Haushalten wieder Kreditspielraum, auch wenn die Vergabebedingungen weiterhin durch die Normen des HCSF (oberste Verschuldungsgrenze, maximale Rückzahlungsdauer) geregelt sind.
Der Hebeleffekt des Kredits bleibt der Hauptvorteil der Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageklassen. Für Investitionen zu leihen ermöglicht es, ein Vermögen mit einem begrenzten Eigenkapital aufzubauen, vorausgesetzt, die Mieten decken einen signifikanten Teil der monatlichen Raten.
- Ein persönlicher Beitrag von etwa zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises bleibt die Norm, die von den Banken für eine Mietinvestition verlangt wird
- Die Laufzeit des Kredits beeinflusst direkt den monatlichen Cashflow: Ein Kredit über zwanzig Jahre reduziert die Raten, erhöht jedoch die Gesamtkosten des Kredits
- Die Nebenkosten (Garantie, Kreditnehmerversicherung, Notarkosten) müssen in den Gesamtfinanzierungsplan integriert werden
Der aktuelle Kontext bietet ein Fenster für Investoren mit einer soliden Akte. Die Banken, die den Zugang zu Krediten stark eingeschränkt haben, suchen nach Möglichkeiten, die Kreditvergabe wieder anzukurbeln. Profile von Kreditnehmern mit stabilen Einkünften und Eigenkapital bleiben bevorzugt.
Den Immobilienbesitz im Jahr 2025 aufzubauen, erfordert die Akzeptanz einer erhöhten Komplexität im Vergleich zu den Vorjahren. Die steuerlichen Rahmenbedingungen verschärfen sich für bestimmte Strukturen, das Mietangebot wird knapper und die staatlichen Hilfsprogramme nehmen ab. Die Investoren, die aus der Masse herausstechen, sind diejenigen, die zwischen direkter Immobilieninvestition und Papier-Immobilie abwägen, ihre Steuerlast im Voraus strukturieren und jedes Projekt über die bloße angegebene Bruttorendite hinaus analysieren.