O mercado imobiliário francês está passando por uma fase de reestruturação. O fim do dispositivo Pinel em 31 de dezembro de 2024, a reforma fiscal do aluguel mobiliado e o retorno gradual dos compradores após dois anos de correção de preços redesenham as estratégias de investimento. Para quem deseja desenvolver seu patrimônio através de imóveis, os referenciais de ontem já não funcionam tão bem.
Fiscalidade do investimento locativo após o fim do Pinel
Desde 1º de janeiro de 2025, não é mais possível iniciar um novo investimento sob o dispositivo Pinel. O governo não criou um dispositivo equivalente para os particulares no novo. Essa escolha marca uma ruptura clara com a lógica que prevaleceu desde 2014, onde um benefício fiscal pronto guiava a maioria dos primeiros investidores para o novo.
As alternativas existem, mas exigem uma estruturação mais refinada. O status LMNP (locador não profissional de imóveis mobiliados) continua acessível. O dispositivo Denormandie foca no antigo com reformas em algumas comunas. O déficit fundiário permite deduzir as despesas de obras da receita fundiária. O Alojamento Locativo Intermediário (LLI), apoiado por investidores institucionais, também abre caminho para os SCPI voltados para esse segmento.
A otimização fiscal agora se baseia na estruturação jurídica (SCI à IS, LMNP, desmembramento) em vez de um dispositivo único. É uma mudança de paradigma para os investidores acostumados a marcar uma caixa em sua declaração de impostos. Os retornos de campo divergem sobre a facilidade de acesso a essas estruturas para um investidor não acompanhado.
Antes de se lançar em um projeto de aquisição, pode ser útil descobrir o site Investissement Patrimoine para cruzar as abordagens disponíveis de acordo com sua situação.
Reforma do aluguel mobiliado e impacto sobre a mais-valia
O artigo 84 da lei de finanças para 2025 modificou o cálculo da mais-valia na revenda de bens alugados como mobiliados não profissionais. As depreciações deduzidas durante o período de locação agora são reintegradas no cálculo da mais-valia tributável. Em outras palavras, o benefício fiscal obtido na fase de posse é parcialmente transferido para a fatura fiscal na saída.
Essa mudança diz respeito diretamente aos investidores que apostavam no LMNP para combinar receitas pouco tributadas e revendas vantajosas. A estrutura continua pertinente em alguns casos, mas o cálculo da rentabilidade líquida deve integrar a tributação na saída desde a fase de aquisição. Um investimento previsto para oito ou dez anos não tem o mesmo perfil fiscal que um investimento de vinte anos com essa nova realidade.
A extensão exata dessa medida ainda é objeto de interpretações divergentes entre os consultores de gestão de patrimônio. Os primeiros retornos mostram que os investidores mais bem preparados são aqueles que já anteciparam uma longa duração de posse.
Tensão locativa e rentabilidade nas cidades médias
A escassez de imóveis para locação está aumentando em várias aglomerações francesas. A queda na construção nova, combinada com a saída de muitos bens do mercado locativo (renovação energética, proibição de locação de imóveis ineficientes energeticamente), reduz a oferta disponível. Os aluguéis estão subindo em áreas tensionadas, incluindo cidades médias que há muito tempo eram consideradas mercados secundários.
Para um investidor, essa tensão altera a equação da rentabilidade. Um imóvel situado em uma cidade média com um mercado locativo ativo pode oferecer um rendimento locativo superior ao de uma grande metrópole, onde os preços de aquisição continuam altos, apesar da correção recente. Três critérios merecem ser analisados antes de se posicionar:
- A taxa de vacância locativa na comuna alvo, que reflete a demanda real por imóveis no terreno
- A dinâmica demográfica e econômica local (presença de empregadores, projetos de infraestrutura, polo universitário)
- A condição do parque existente e a proporção de imóveis classificados como F ou G, que sinaliza oportunidades de reforma, mas também restrições regulatórias
A rentabilidade bruta não é mais suficiente para avaliar um investimento. As despesas de condomínio, o imposto predial, o custo de eventuais obras de adequação energética e o risco de inadimplência devem ser considerados no cálculo desde o início.
SCPI e diversificação do patrimônio imobiliário
As SCPI (sociedades civis de investimento imobiliário) estão experimentando um renascimento de interesse após um período de dúvida relacionado à correção dos valores das cotas observada em alguns atores. As captações estão subindo novamente, impulsionadas por SCPI diversificadas ou especializadas em segmentos como saúde, logística ou LLI.
A principal atração das SCPI para um investidor patrimonial reside na mutualização do risco. Em vez de concentrar seu capital em um único bem, o papel imobiliário distribui a exposição em várias dezenas, ou até centenas de bens e inquilinos. O valor de entrada, significativamente inferior ao de uma compra direta, também permite investir sem recorrer a um empréstimo imobiliário.
As limitações são conhecidas: menor liquidez do que um investimento financeiro, taxas de gestão que pesam sobre o rendimento líquido, e dependência das decisões da sociedade de gestão. Os dados disponíveis não permitem concluir que as SCPI superem sistematicamente o investimento direto a longo prazo. Elas constituem uma ferramenta de diversificação, não um substituto.
Efeito de alavancagem do crédito e capacidade de empréstimo em 2025
Após a forte alta das taxas entre 2022 e 2023, o custo do crédito imobiliário se estabilizou. Essa estabilização devolve capacidade de empréstimo aos lares investidores, mesmo que as condições de concessão continuem sendo regulamentadas pelas normas do HCSF (teto de endividamento, duração máxima de reembolso).
O efeito de alavancagem do crédito continua sendo a principal vantagem estrutural do imobiliário em relação a outras classes de ativos. Tomar emprestado para investir permite constituir um patrimônio com um aporte limitado, desde que os aluguéis cubram uma parte significativa das mensalidades.
- Um aporte pessoal da ordem de dez a quinze por cento do preço de aquisição continua sendo a norma exigida pelos bancos para um investimento locativo
- A duração do empréstimo influencia diretamente o fluxo de caixa mensal: um empréstimo de vinte anos reduz as mensalidades, mas aumenta o custo total do crédito
- As despesas anexas (garantia, seguro do mutuário, taxas de cartório) devem ser integradas ao plano de financiamento global
O contexto atual oferece uma janela para os investidores que possuem um dossiê sólido. Os bancos, após terem restringido fortemente o acesso ao crédito, buscam relançar a produção de empréstimos. Os perfis de mutuários com rendimentos estáveis e aporte pessoal continuam sendo privilegiados.
Construir um patrimônio imobiliário em 2025 pressupõe aceitar uma complexidade aumentada em relação aos anos anteriores. A fiscalidade se torna mais rigorosa em algumas estruturas, a oferta locativa se torna escassa, e os dispositivos de ajuda pública se reduzem. Os investidores que se destacam são aqueles que arbitram entre imóveis diretos e papel imobiliário, que estruturam sua fiscalidade antecipadamente, e que analisam cada projeto além do simples rendimento bruto exibido.