De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een fase van herstructurering. Het einde van het Pinel-systeem op 31 december 2024, de fiscale hervorming van de gemeubileerde verhuur en de geleidelijke terugkeer van kopers na twee jaar prijscorrectie hertekenen de investeringsstrategieën. Voor wie zijn vermogen via vastgoed wil ontwikkelen, functioneren de referentiewaarden van gisteren niet meer helemaal.
Fiscale aspecten van verhuurinvesteringen na het einde van Pinel
Vanaf 1 januari 2025 is het niet meer mogelijk om een nieuwe investering onder het Pinel-systeem te starten. De overheid heeft geen gelijkwaardig systeem voor particulieren in de nieuwbouw gecreëerd. Deze keuze markeert een duidelijke breuk met de logica die sinds 2014 gold, waarbij een fiscaal voordeel op maat de meeste eerste investeerders naar de nieuwbouw leidde.
Er zijn alternatieven, maar deze vereisen een fijnere structurering. De status van LMNP (niet-professionele verhuurder) blijft toegankelijk. Het Denormandie-systeem richt zich op de bestaande bouw met renovaties in bepaalde gemeenten. Het vastgoedverlies stelt investeerders in staat om de renovatiekosten van de vastgoedinkomsten af te trekken. De Intermediaire Verhuur (LLI), ondersteund door institutionele investeerders, opent ook de weg naar SCPI’s die op dit segment gericht zijn.
Fiscale optimalisatie is nu gebaseerd op juridische structurering (SCI met IS, LMNP, splitsing) in plaats van op een uniek systeem. Dit is een paradigmaverschuiving voor investeerders die gewend waren om een vakje op hun belastingaangifte aan te vinken. De ervaringen uit de praktijk verschillen over de toegankelijkheid van deze structuren voor een niet-begeleide investeerder.
Voordat men aan een acquisitieproject begint, kan het nuttig zijn om de website Investissement Patrimoine te ontdekken om de beschikbare benaderingen te vergelijken op basis van uw situatie.
Hervorming van de gemeubileerde verhuur en impact op de meerwaarde
Artikel 84 van de begrotingswet voor 2025 heeft de berekening van de meerwaarde bij de verkoop van niet-professioneel verhuurde goederen gewijzigd. De afschrijvingen die tijdens de verhuurperiode zijn afgetrokken, worden nu heringevoerd in de berekening van de belastbare meerwaarde. Met andere woorden, het fiscale voordeel dat tijdens de bezitfase is verkregen, wordt gedeeltelijk doorberekend op de fiscale rekening bij de verkoop.
Deze wijziging heeft directe gevolgen voor investeerders die op LMNP rekenden om weinig belastbare inkomsten te combineren met een voordelige verkoop. De constructie blijft relevant in bepaalde gevallen, maar de berekening van de netto-rendement moet de fiscale gevolgen bij de verkoop vanaf de acquisitiefase integreren. Een investering die op acht of tien jaar is gepland, heeft niet hetzelfde fiscale profiel als een investering van twintig jaar met deze nieuwe situatie.
De exacte reikwijdte van deze maatregel is nog steeds onderwerp van verschillende interpretaties, afhankelijk van de vermogensbeheeradviseurs. De eerste reacties tonen aan dat de best voorbereide investeerders degenen zijn die al een lange bezitstermijn hadden voorzien.
Verhuurdynamiek en rendement in middelgrote steden
Het tekort aan huurwoningen neemt toe in verschillende Franse agglomeraties. De daling van de nieuwbouw, in combinatie met het uittreden van veel woningen uit het huurpark (energierenovatie, verbod op verhuur van energieverspillende woningen), vermindert het beschikbare aanbod. De huren stijgen in de krappe gebieden, ook in middelgrote steden die lange tijd als secundaire markten werden beschouwd.
Voor een investeerder verandert deze druk de rendementsvergelijking. Een woning in een middelgrote stad met een actieve huurmarkt kan een hoger huurrendement bieden dan die in een grote metropool, waar de aankoopprijzen hoog blijven ondanks de recente correctie. Drie criteria verdienen aandacht voordat men zich positioneert:
- Het leegstandspercentage in de doelgemeente, dat de werkelijke vraag naar woningen ter plaatse weerspiegelt
- De lokale demografische en economische dynamiek (aanwezigheid van werkgevers, infrastructuurprojecten, universiteitsgebied)
- De staat van het bestaande woningaanbod en het percentage woningen geclassificeerd als F of G, wat kansen voor renovatie maar ook regelgevende beperkingen aangeeft
Het bruto rendement is niet langer voldoende om een investering te evalueren. De kosten van de vereniging, de onroerende voorheffing, de kosten van eventuele energienormen en het risico op wanbetaling moeten vanaf het begin in de berekening worden opgenomen.
SCPI en diversificatie van vastgoedvermogen
De SCPI’s (sociétés civiles de placement immobilier) kennen een hernieuwde interesse na een periode van twijfel als gevolg van de correctie van de waarde van aandelen bij sommige spelers. De inzamelingen stijgen weer, aangedreven door gediversifieerde of gespecialiseerde SCPI’s in segmenten zoals gezondheid, logistiek of LLI.
De belangrijkste aantrekkingskracht van SCPI’s voor een vermogensinvesteerder ligt in de risicospreiding. In plaats van zijn kapitaal op één enkele woning te concentreren, verdeelt vastgoedpapier de blootstelling over tientallen, zelfs honderden woningen en huurders. De instapkosten, die aanzienlijk lager zijn dan die van een directe aankoop, maken het ook mogelijk om te investeren zonder een hypotheek aan te gaan.
De beperkingen zijn bekend: minder liquiditeit dan een financiële investering, beheerskosten die het netto rendement verlagen, en afhankelijkheid van de beslissingen van de beheersmaatschappij. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om te concluderen dat SCPI’s systematisch beter presteren dan directe investeringen op lange termijn. Ze vormen een diversificatietool, geen vervanging.
Leverage-effect van krediet en leenvermogen in 2025
Na de scherpe stijging van de rente tussen 2022 en 2023 is de kosten van vastgoedkrediet gestabiliseerd. Deze stabilisatie geeft huishoudens-investeerders weer leencapaciteit, ook al blijven de voorwaarden voor toekenning onderhevig aan de normen van de HCSF (maximaal schuldenpercentage, maximale terugbetaalduur).
Het leverage-effect van krediet blijft het belangrijkste structurele voordeel van vastgoed ten opzichte van andere activaklassen. Lenen om te investeren stelt in staat om een vermogen op te bouwen met een beperkte inbreng, op voorwaarde dat de huren een aanzienlijk deel van de maandlasten dekken.
- Een persoonlijke inbreng van ongeveer tien tot vijftien procent van de aankoopprijs blijft de norm die banken vragen voor een verhuurinvestering
- De looptijd van de lening beïnvloedt direct de maandelijkse cashflow: een lening van twintig jaar verlaagt de maandlasten maar verhoogt de totale kosten van het krediet
- De bijkomende kosten (borg, kredietverzekering, notariskosten) moeten in het totale financieringsplan worden opgenomen
De huidige context biedt een kans voor investeerders met een solide dossier. Banken, die de toegang tot krediet sterk hebben beperkt, proberen de productie van leningen weer op gang te brengen. Profielen van kredietnemers met stabiele inkomsten en persoonlijke inbreng blijven in de voorkeur.
Het opbouwen van vastgoedvermogen in 2025 vereist het accepteren van een grotere complexiteit in vergelijking met voorgaande jaren. De fiscaliteit verhardt op bepaalde structuren, het huuraanbod schaars wordt, en de publieke steunmaatregelen verminderen. De investeerders die het beste uit de situatie komen, zijn degenen die de afweging maken tussen directe vastgoedbeleggingen en vastgoedpapier, die hun fiscaliteit vooraf structureren, en die elk project analyseren voorbij alleen het weergegeven bruto rendement.