Eine Wohnung, die seit drei Wochen inseriert ist, mit dunklen Fotos und einem leicht über dem Marktpreis liegenden Angebotspreis: Solche Immobilienanzeigen übergehen die meisten Käufer, ohne genauer hinzusehen. Die besten Immobilienanzeigen zu erkennen bedeutet nicht, die optisch ansprechendsten auszuwählen, sondern diejenigen, deren objektive Daten zeigen, dass die Immobilie zu Ihrem Kaufvorhaben passt.
Den Angebotspreis mit tatsächlich abgeschlossenen Verkäufen im Viertel vergleichen
Der erste Fehler beim Durchsehen von Immobilienanzeigen besteht darin, einen Angebotspreis mit anderen Angebotspreisen zu vergleichen. Die Preise in Inseraten spiegeln nicht die tatsächlich gezahlten Beträge wider. Sie enthalten einen Verhandlungsspielraum, manchmal auch überzogene Erwartungen des Verkäufers und oft eine bestimmte Preisstrategie der Agentur.
Über die frei zugänglichen DVF-Daten (Demandes de Valeurs Foncières) auf data.gouv.fr lassen sich vergangene Transaktionen für einzelne Grundstücke einsehen. Angegeben sind der Verkaufspreis, die Fläche und das Transaktionsdatum. Den Angebotspreis mit abgeschlossenen Verkäufen im selben Gebiet zu vergleichen liefert einen konkreten Anhaltspunkt, den andere Inserate nicht bieten.
Wichtig: Diese Daten geben weder Auskunft über den Zustand der Immobilie noch über das Stockwerk oder durchgeführte Renovierungsarbeiten. Sie dienen als Ausgangspunkt, nicht als abschließendes Urteil. Bei einer Anzeige, deren Preis deutlich über den jüngsten Verkäufen im Viertel liegt, sollte man zunächst den Grund dafür herausfinden, bevor man sie aussortiert oder besichtigt.
Um diese Daten schnell mit den verfügbaren Immobilien abzugleichen, bietet das Immobilienangebot von Chasseur Immobilier geprüfte Inserate, die den Vergleich erleichtern.
Energieausweis und Energieaudit: Diese Angaben muss die Immobilienanzeige enthalten
Der Energieausweis ist in jeder Immobilienanzeige vorgeschrieben. Doch die Energieeffizienzklasse allein reicht nicht aus, um die tatsächlichen Kosten einer Immobilie einzuschätzen. Eine Wohnung mit der Klasse D in einem Gebäude aus den 1970er-Jahren bringt andere Folgen mit sich als ein kürzlich gebautes Haus der Klasse E.
Seit dem 1. Januar 2025 ist beim Verkauf von Einfamilienhäusern der Klasse E ein Energieaudit vorgeschrieben (zusätzlich zu den bereits betroffenen Klassen F und G). Diese Pflicht gilt in Frankreich métropolitaine für Häuser und Gebäude im Alleineigentum, nicht jedoch für Wohnungen, die als Teileigentum verkauft werden.
Wenn man auf ein Haus der Klasse E oder F stößt, in dessen Anzeige kein Energieaudit erwähnt wird, gibt es zwei Möglichkeiten: Der Verkäufer hat es noch nicht erstellen lassen oder die Anzeige ist unvollständig. In beiden Fällen sollte man dies vor der Besichtigung im Hinterkopf behalten. Das Audit führt die empfohlenen Arbeiten und ihre geschätzten Kosten auf – ein Faktor, der sich unmittelbar auf die Verhandlung des Kaufpreises auswirkt.
Was bei den Pflichtangaben oft übersehen wird
Abgesehen vom Energieausweis muss eine von einem Immobilienprofi veröffentlichte Anzeige die private Wohnfläche (Loi-Carrez-Fläche bei Eigentumswohnungen), den Standort, die Anzahl der Zimmer und den Preis enthalten. Fehlt auch nur eine Pflichtangabe, deutet das auf mangelnde Sorgfalt hin und ist ein Grund, auch den übrigen Informationen mit Vorsicht zu begegnen.
Wohnfläche und Loi-Carrez-Fläche bezeichnen nicht dasselbe. Bei Eigentumswohnungen ist die Loi-Carrez-Fläche maßgeblich. Eine Abweichung zwischen beiden Angaben kann auf Dachböden, Einbauschränke oder Flächen mit niedriger Deckenhöhe hindeuten, die bei der gesetzlichen Berechnung nicht berücksichtigt werden.
Die Sprache von Immobilienanzeigen entschlüsseln und gezielt filtern
Die in Immobilienanzeigen verwendeten Begriffe sind nicht alle gleich verlässlich. Manche beziehen sich auf messbare Daten, andere auf subjektive Einschätzungen, die man unterscheiden können sollte.
- „Auffrischungsbedürftig“ bezeichnet in der Regel kosmetische Arbeiten (Anstrich, Bodenbeläge), während „renovierungsbedürftig“ auch Arbeiten an Sanitär- und Elektroinstallationen oder der Dämmung bedeuten kann – mit einem deutlich anderen Kostenaufwand
- „Ruhige Wohngegend“ oder „angenehme Umgebung“ sind subjektive Formulierungen, die sich nur vor Ort und zu verschiedenen Tageszeiten überprüfen lassen
- „Hell“ ohne Angabe der Ausrichtung (Süden, Osten) ist eine Einschätzung des Fotografen und keine technische Angabe, anhand derer sich der tatsächliche Wohnkomfort beurteilen lässt
- „Ein echter Glücksgriff“ oder „selten auf dem Markt“ sind Werbesprüche, keine Suchkriterien – bei der Analyse kann man sie ignorieren
Nur die objektiven Angaben einer Anzeige ermöglichen einen Vergleich: Fläche, Preis pro Quadratmeter, Energieeffizienzklasse, Anzahl der Zimmer und Hausgeld. Alles andere ist Inszenierung.
Wenig sichtbare Inserate: Wo Sie Immobilien mit geringer Reichweite finden
Die meisten Besichtigungen erhalten Immobilien, deren Anzeigen gut formuliert und fotografiert sind und deren Preis passend angesetzt ist. Kaufgelegenheiten finden sich jedoch auch unter den schlecht präsentierten Inseraten oder auf weniger frequentierten Kanälen.
Eine Anzeige mit schlechten Fotos oder einer unübersichtlichen Beschreibung zieht weniger Interessenten an. Die geringere Konkurrenz bei solchen Immobilien schafft Verhandlungsspielraum, den beliebte Inserate nicht bieten. Dabei geht es nicht um versteckte Mängel, sondern lediglich um eine schwache kommerzielle Präsentation.
Diese Kanäle sollten Sie neben den großen Portalen im Blick behalten
- Notariate veröffentlichen gelegentlich Immobilienangebote direkt, ohne die üblichen Portale zu nutzen
- Lokale Immobilienagenturen verfügen oft über Exklusivmandate, die auf nationalen Immobilienportalen nicht erscheinen
- Mundpropaganda ist in angespannten Märkten nach wie vor ein wichtiger Kanal, da manche Verkäufer eine breite Veröffentlichung vermeiden möchten
Wer mehrere Quellen für Immobilienanzeigen nutzt, verringert das Risiko, eine passende Immobilie zu übersehen. Wer nur ein einziges Portal beobachtet, erhält lediglich einen unvollständigen Überblick über den lokalen Immobilienmarkt.
Ein letzter, oft übersehener Punkt ist die Dauer, die eine Immobilie bereits zum Verkauf steht. Ist sie seit mehreren Monaten auf dem Markt, ohne dass der Preis gesenkt wurde, sollte man sich fragen, woran das liegt. Manchmal ist lediglich der Preis falsch angesetzt. In anderen Fällen steckt ein baulicher Mangel dahinter, der sich nur bei einer Besichtigung und anhand der Gutachten erkennen lässt. In beiden Fällen liefert die Anzeige selbst diese Information nicht, doch der Verlauf der Veröffentlichung kann Hinweise geben.
