Een appartement dat al drie weken te koop staat, met donkere foto’s en een prijs die iets boven de markt ligt: dat is het soort woningadvertentie dat de meeste kopers links laten liggen zonder er verder naar te kijken. De beste woningadvertenties vinden, draait niet om de visueel aantrekkelijkste advertenties kiezen, maar om advertenties waarvan de objectieve gegevens wijzen op een woning die past bij uw aankoopplannen.
Controleer de vraagprijs aan de hand van daadwerkelijk afgeronde verkopen in de buurt
De eerste fout die mensen maken bij het bekijken van advertenties, is de ene vraagprijs met de andere vergelijken. Vraagprijzen weerspiegelen niet de bedragen die daadwerkelijk zijn betaald. Ze bevatten onderhandelingsruimte, soms het optimisme van de verkoper en vaak de prijsstrategie van het makelaarskantoor.
Met de DVF-gegevens (Demandes de Valeurs Foncières), die vrij toegankelijk zijn op data.gouv.fr, kunt u eerdere transacties per perceel bekijken. U vindt er de verkoopprijs, de oppervlakte en de transactiedatum. Door de vraagprijs te vergelijken met afgeronde verkopen in dezelfde buurt, krijgt u een concreet referentiepunt dat andere advertenties niet bieden.
Let op: deze gegevens vermelden niet de staat van de woning, de verdieping of de uitgevoerde werkzaamheden. Ze dienen als uitgangspunt, niet als eindoordeel. Als de vraagprijs van een woning duidelijk hoger ligt dan die van recente transacties in de buurt, is het de moeite waard om eerst te achterhalen waarom, voordat u de woning afschrijft of gaat bezichtigen.
Om deze gegevens snel te vergelijken met het beschikbare aanbod, bundelen de woningadvertenties van Chasseur Immobilier gecontroleerde aanbiedingen die dit vergelijkingswerk vergemakkelijken.
EPC en energieaudit: wat een woningadvertentie moet vermelden
Het energieprestatiecertificaat is verplicht in elke advertentie. Maar alleen de energieklasse volstaat niet om de werkelijke kosten van een woning in te schatten. Een appartement met energielabel D in een gebouw uit de jaren 70 heeft andere gevolgen dan een recent gebouwde woning met energielabel E.
Sinds 1 januari 2025 is een energieaudit verplicht bij de verkoop van vrijstaande woningen met energielabel E (naast de woningen met label F en G waarvoor dit al gold). Deze verplichting geldt voor woningen en gebouwen in volledig eigendom in Europees Frankrijk, maar niet voor appartementen die als onderdeel van een mede-eigendom worden verkocht.
Als u een woning met energielabel E of F tegenkomt zonder vermelding van een energieaudit in de advertentie, zijn er twee mogelijkheden: de verkoper heeft de audit nog niet laten uitvoeren, of de advertentie is onvolledig. In beide gevallen is dit iets om op te letten voordat u gaat bezichtigen. De audit beschrijft de aanbevolen werkzaamheden en de geschatte kosten ervan, wat rechtstreeks van invloed is op de onderhandelingen over de aankoopprijs.
Wat vaak over het hoofd wordt gezien bij verplichte vermeldingen
Naast het EPC moet een advertentie van een professionele aanbieder de privé-oppervlakte vermelden (volgens de loi Carrez voor mede-eigendommen), evenals de locatie, het aantal kamers en de prijs. Als één verplichte vermelding ontbreekt, wijst dat op slordigheid en is voorzichtigheid geboden bij de overige informatie.
De woonoppervlakte en de Carrez-oppervlakte zijn niet hetzelfde. Bij mede-eigendom is de Carrez-oppervlakte doorslaggevend. Een verschil tussen beide kan wijzen op zolders, kasten of ruimtes met een laag plafond die niet meetellen voor de wettelijke berekening.
De woordkeuze in woningadvertenties ontcijferen om effectief te filteren
De termen in woningadvertenties zijn niet allemaal even betrouwbaar. Sommige verwijzen naar meetbare gegevens, andere naar subjectieve beoordelingen die u van elkaar moet kunnen onderscheiden.
- “Op te frissen” verwijst doorgaans naar cosmetische werkzaamheden (schilderwerk, vloer- en wandbekleding), terwijl “te renoveren” ook loodgieterswerk, elektriciteit of isolatie kan omvatten, met een aanzienlijk ander budget
- “Rustige buurt” of “aangename omgeving” zijn subjectieve omschrijvingen die u alleen ter plaatse kunt controleren, op verschillende momenten van de dag
- “Licht” zonder vermelding van de oriëntatie (zuid, oost) blijft een beoordeling van de fotograaf en is geen technisch gegeven waarmee u het daadwerkelijke wooncomfort kunt inschatten
- “Een buitenkans” of “zeldzaam aanbod” zijn commerciële slogans, geen zoekcriteria: laat ze buiten beschouwing bij uw beoordeling
Alleen de objectieve gegevens in een advertentie maken vergelijken mogelijk: oppervlakte, prijs per vierkante meter, EPC, aantal kamers en servicekosten van de mede-eigendom. De rest is aankleding.
Minder zichtbare advertenties: waar vindt u woningen die weinig onder de aandacht worden gebracht?
De woningen die de meeste bezichtigingen krijgen, zijn die met goed geschreven advertenties, goede foto’s en een passende vraagprijs. Maar ook tussen advertenties die minder goed zijn gepresenteerd of op minder bezochte kanalen zijn geplaatst, liggen kansen om een woning te kopen.
Een advertentie met foto’s van slechte kwaliteit of een onduidelijke beschrijving trekt minder geïnteresseerden. De kleinere concurrentie voor deze woningen biedt ruimte om te onderhandelen, iets wat bij populaire advertenties vaak niet mogelijk is. Het gaat hierbij niet om verborgen gebreken, maar simpelweg om een gebrek aan commerciële presentatie.
Kanalen om in de gaten te houden naast de grote platforms
- Notariskantoren publiceren soms rechtstreeks woningen die te koop staan, zonder gebruik te maken van de gebruikelijke platforms
- Lokale makelaars hebben vaak exclusieve opdrachten die niet op nationale verzamelsites verschijnen
- Via mond-tot-mondreclame worden nog steeds woningen aangeboden in gebieden met een krappe woningmarkt, waar sommige verkopers liever geen brede publiciteit zoeken
Door meerdere bronnen voor woningadvertenties te raadplegen, verkleint u de kans dat u een woning mist die aan uw aankoopcriteria voldoet. Als u maar één platform in de gaten houdt, krijgt u slechts een gedeeltelijk beeld van de lokale woningmarkt.
Tot slot is er nog een punt dat vaak over het hoofd wordt gezien: hoelang een woning al te koop staat. Als een woning al maanden op de markt is zonder prijsverlaging, is het de moeite waard om u af te vragen waarom. Soms ligt het simpelweg aan een verkeerde prijsstelling. In andere gevallen is er sprake van een structureel gebrek dat pas tijdens een bezichtiging of uit de keuringsrapporten blijkt. In beide gevallen geeft de advertentie zelf hierover geen uitsluitsel, maar kan de publicatiegeschiedenis wel aanwijzingen geven.
